Компаративни приступ. Методе за утврђивање вредности непокретности

У светској пракси у области рада процене непокретности користи три приступа:

• компаративна или тржишта;
• скупа;
• профитабилна.

Избор метода зависи од предмета процене и реалног стања, која се развила око одређеном врстом некретнина. Међутим, најпоузданији метод још увек сматра компаративни приступ у одређивању процењену вредност.

Основни принципи компаративне евалуације

Компаративни приступ - сет техника за утврђивање тржишне вредности имовине. Процењена имовина у поређењу са сличним објектима.

Основа процене која се заснива на следећим принципима:

• Понуда и потражња. Ова два показатеља су нераскидиво повезани, ограничен број предлога поставља посебан захтев, и обрнуто, што више понуда, мања тражња.
• Замена. Ни купац не плати већу цену ако је имовина са сличним особинама вреди мање.

Концепт тржишне вредности је скоро идентичан концепту равнотежне цене. Равнотежа цена - је скуп квантитативних карактеристика и цене фактора који одређују понуде и потражње за пројекат, који је у односу.

Главни критеријуми за избор упоредивих да се утврди вредност непокретности

Елементи који се узимају у обзир у компаративној анализи, велики број, а њихова комбинација је готово једнако бесконачности. Стога, када се анализирају ограничена на одређени број фактора који имају директан утицај на цене.

поређења елемената. као право

Сваки терет или ропство довести до смањења трошкова процењене објекта. То јест, свако ограничење права својине - треба да смање цене. Уколико је објекат се процењује у односу на упоредиве објектима нема мане, цена, напротив, повећава.

За доступност земљишта службености - није само корак доле фактор. У процени вредности је веома важно, преноси власништво над земљиштем, односно праву закупа, трајно коришћење. У последња два правила важе за смањење фактора. Веома је важно, да ли земља има одређена ограничења за даље баве тим.

Услови продаје

Такви услови су узети у обзир, ако је оценио објекат заиста има обележја на продају.

Смањењу фактори укључују банкротом, који је, продавац у журби да направи куповину и продају трансакције, јер је време експозиције од објекта тржиште некретнина је сигурно смањен у поређењу са сличним објектима.

Процена значајног утицаја и сродних комуникације, партнерства, али да се процени ових ризика је тешко.

Ако купац и продавац повезани односа закупа, а планирано је да закључи купопродајни уговор између њих, како би се сачували на плаћања пореза, наравно, процењени трошкови ће бити ниска. Мотивација у овом случају, један - као учесници у трансакцији су повезани других не-тржишних односа, дакле, продавац заправо даје купцу. Таква ситуација, да ли ће трансакција бити о условима опцију.

Да бисте повећали процењене вредности стамбених некретнина може донети могућност добијања државне субвенције за развој инфраструктуре. Величина наводног преференцијални позајмљивања се одређује на основу разлике између субвенционисане и тржишта кредитирања.

тржишни услови

На минус страни може да се користи уколико постоји значајна разлика између тржишне цене за сличне особине и стручњака.

Промена функционалност могу се узети у обзир приликом процене, као утицај на понуде и потражње.

Сите локација некретнине

Физички фактори (за земљу)

Компаративни приступ у процени земљишта подразумева прикупљање карактеристике објекта имовине:

• величина;
• облике;
• геологија;
• топографија;
• Ниво спремности, који је, без обзира да ли ситуацију земљиште вегетација, да ли су неправилности елиминисани;
• индикатора квалитета земљишта.

Највише пажње је присуство или одсуство брда или косина, стијена и јарака. Значајно, неки носивост земље, његову снагу, присуство подземних вода. Веома је важно, да ли је информација о могућој појави минерала. Ако је информација потврђена, земља ће морати да има терет у будућности.

Опште карактеристике објекта који се процени

поређење тржиште приступ - проучавање карактеристика које повећавају трошкове објеката. Ово укључује:

• величине зграде или просторије;
• Високих зграда;
• и подручје присуство помоћних објеката;
• Висина стропа.

Важно је материјал од којег је изградио зграду, модернију и поузданије је, већа је вредност имовине. Последње, али не најмање трошкове и укупни изглед зграде, присуство поправке и лак улаз. Ако улаз из дворишта, то ће бити фактор корак-доле.

Недостатак одржавања - то је прилика да се измени извештај процене. Овај обрачун се врши на вредности трошкова поправке или рестаурације, узимајући у обзир користи које имају од улагања запослених у изградњи или поправку.

економске снаге

Компаративни приступ у некретнине - то је, узимајући у обзир могуће уштеде у енергентима током рада. Стално повећање у трошковима комуналних услуга чини људе стално размишљају о штедњи и коришћења алтернативних извора енергије.

Конкретно, овај фактор је важно, ако је објекат стиче за даљи закуп. Што је већи однос прихода трошкова, који ће се користити за рад објекта или просторије, то је мања величина повратка капитала у нето приход од изнајмљивања некретнина.

Ова категорија се односи на мерење присуства или одсуства метара, да ли да се минимизира догађаји губитак топлоте се одржава.

други показатељи

Евалуација обухвата разматрање присуству или одсуству елемената сервиса. Најједноставнији пример - ако постоји лифт у кући или не. Присуство потпуног или делимичног одсуства комуникације, више повезан са локалном систему. Ако превише недостатака, корекција се врши на доле. Процена непокретности се одржава још за разне индикатора.

Етапе насеља

Сви прорачуни су засновани на упоредном приступу отвореног информација извор о спроводи недавно са сличним промета непокретности.

Кораци за евалуацију:

1. Студија сличних предлога у специфичном сегменту некретнина, идентификовање упоредиве који су недавно продали.
2. Прикупљени подаци се анализирају појединачно и сваки реченица је у поређењу са процењеном имовином непокретности.
3. Изолација прицинг карактеристике, измјене и допуне извештаја о евалуацији.

Помирење прилагођених цена и процене коначне вредности компаративном приступу.

Предности компаративни приступ

Пре свега, начин омогућава да одражава мишљење само типичних купаца и продаваца.

Вредновање се огледа у текућим ценама, узимајући у обзир промене у финансијским условима, па чак и инфлације. Евалуација је увек статички утемељена.

Да би се проценио одређену имовину, није потребно да научите све на тржишту некретнина, али само слични објекти. Ова техника је веома једноставна, са поузданих резултата.

... и мане

• То је тешко утврдити праву цену.
• Комплетан зависност од активности и стабилности на тржишту некретнина.
• Сложеност усклађивања података, где слични предмети знатно разликују у погледу продаје.

u закључку

Суштина упоредног приступа у процени некретнина разумеју како купца и продавца. Техника омогућава странама да истражују тржиште некретнина и уверите се да нису изгубили. Процена може се заснивати на већ завршене трансакције или нуди и друге продавца. У сваком случају, компаративни метод - а систематизација и упоређивање података о сличним особинама. Главна ствар да је избор сличних предмета за поређење узео у обзир посебне или необичне факторе, као што су претње колатерала одузимања, промене у законима и прописима на локалном нивоу, или пропуста у складу са уговором о кредиту, уз присуство елемената принуде.